El proceso hipotecario incluye varios pasos:
Existen 4 tipos diferentes de prestamistas:
Cada tipo de prestamista puede ayudarle a obtener una hipoteca de diferentes maneras.
Al elegir un prestamista, hay varias cosas que un comprador de vivienda debe tener en cuenta, algunas de estas cosas son:
Algunas preguntas importantes que debe hacer a los prestamistas cuando evalúe cuál es el mejor para usted:
Una hipoteca a tipo fijo ofrece un tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, lo que significa que el pago mensual total de capital e intereses seguirá siendo el mismo a lo largo del tiempo. Si piensa quedarse mucho tiempo en la casa que va a comprar, o quiere que el pago de la hipoteca sea constante, una hipoteca a tipo fijo suele ser la mejor opción. Las hipotecas a tipo fijo tienen distintas duraciones: 10, 15, 20 ó 30 años. Los préstamos con plazos más largos suelen tener una cuota mensual más baja, pero un importe total de amortización más alto, porque pagas intereses por la cantidad prestada durante un periodo más largo.
Si obtiene una hipoteca con tipo de interés variable (ARM), el tipo de interés puede cambiar, y lo más probable es que cambie, a lo largo de la vida del préstamo. Dependiendo de las condiciones del préstamo, el tipo de interés puede permanecer invariable durante la primera fecha de ajuste, por ejemplo 3, 5 ó 7 años. Podría cambiar cada seis meses durante el resto del período de 30 años. Aunque una hipoteca con tipo de interés variable puede comenzar con un tipo de interés más bajo, éste podría aumentar, lo que puede incrementar sus pagos. Los prestatarios pueden optar por un tipo de interés variable cuando no tienen previsto permanecer en una vivienda a largo plazo o si esperan que sus ingresos aumenten en los próximos años.
Una hipoteca de sólo intereses tiene un periodo inicial en el que los pagos sólo cubren el coste de los intereses, y no se destinan a la cantidad principal que debes. Los tipos iniciales suelen ser más bajos que los de las hipotecas a tipo fijo. Por lo general, esto puede significar que sus pagos son más pequeños al principio, y luego, al final del período de sólo intereses, aumentan significativamente para incluir tanto los intereses como los pagos del principal. Algunas pueden incluso requerir un pago global por la totalidad del saldo. Las hipotecas de sólo interés son menos comunes y pueden suponer un riesgo añadido, ya que los prestatarios deben estar preparados para los pagos más elevados una vez finalizado el período de sólo interés.
Si usted tiene restricciones de ingresos, actualmente sirve en el ejército, o es un veterano militar, la Administración Federal de Vivienda (también conocido como FHA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (también conocido como VA) ofrecen préstamos con beneficios únicos y flexibilidades adicionales en torno a las directrices de crédito e ingresos que podrían ayudarle a comprar una casa. Por lo general, usted tendrá un pago inicial más bajo y directrices de calificación que son más flexibles de lo que podría ser elegible para con un prestamista privado. Asegúrese de informar a su prestamista si cree que puede optar a este tipo de préstamo.
La precalificación le da una idea del importe que le pueden aprobar, que indica el precio máximo de la vivienda que puede comprar.
La precalificación suele ser rápida, para que un prestamista le precalifique, el prestamista necesitará información sobre sus ingresos, sus activos, así como su puntuación de crédito.
La preaprobación permite al prestamista comunicarle si se le aprobará o no un préstamo concreto. Para la preaprobación, tendrá que facilitar al prestamista información detallada y documentos que acrediten sus ingresos, sus activos, como cuentas bancarias, y el prestamista analizará detenidamente su informe crediticio.
El proceso de preaprobación suele ser más largo que el de precalificación.
La tasa anual equivalente (TAE) es una visión aún "más amplia" del coste total de pedir dinero prestado y puede ser útil para comparar hipotecas similares. Refleja muchos de los costes, pero no todos, en forma de tasa anualizada. Puede incluir el tipo de interés, los puntos, los honorarios del agente hipotecario y los gastos de cierre, así como otras comisiones que pueda pagar por el préstamo. Dado que estos costes están incluidos en la TAE, ésta suele ser superior al tipo de interés. Dos prestamistas pueden aplicar el mismo tipo de interés, pero el que cobre más por otras comisiones tendrá una TAE más alta. Por eso, al comparar prestamistas, siempre es importante fijarse en las TAE indicadas y no sólo en el tipo de interés.
Existen dos tipos de puntos: puntos de apertura y puntos de descuento.
Los puntos de apertura se aplican a los costes en que incurren los prestamistas por la tramitación, suscripción y aprobación del préstamo. Estos puntos pueden ser un porcentaje del importe del préstamo o una cuota fija. Tenga en cuenta que si incluye los gastos de cierre en el préstamo, pagará intereses por ellos durante toda la vida del préstamo.
Por otro lado, los puntos de descuento hipotecario se compran para reducir el tipo de interés de la hipoteca. El coste de un punto suele calcularse en relación con el importe del préstamo; normalmente, un punto equivale al uno por ciento del importe del préstamo. Por ejemplo, si el importe de su hipoteca va a ser de 125.000 $, un punto equivaldría a 1.250 $. Si está pensando en aplicar puntos a su préstamo, asegúrese de hablar con su prestamista para determinar si es el enfoque correcto.
Amortizar un préstamo significa pagarlo en cuotas periódicas a lo largo de un periodo de tiempo. Con cada cuota, un porcentaje de esa cantidad se destina a pagar el capital y el resto a intereses. Lo más probable es que el prestamista elabore un plan de amortización que muestre qué parte de cada pago se destina al principal y qué parte a los intereses. Normalmente, al principio se destinan más intereses y menos dinero al principal. Luego, con el tiempo, a medida que el saldo disminuye, una mayor parte del pago se destinará a pagar el capital y una menor parte a los intereses.
Si su pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda, es posible que tenga que contratar un seguro hipotecario. El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que dejes de pagar el préstamo hipotecario, y suele pagarse junto con la cuota mensual de la hipoteca. Si dejas de hacer los pagos, incluso con seguro hipotecario, tu puntuación crediticia podría verse afectada y podrías perder tu casa por ejecución hipotecaria. Aunque es un coste adicional, puede ayudarte a conseguir una hipoteca con un pago inicial más bajo. Dependiendo de las condiciones del préstamo y del seguro hipotecario, algunos préstamos permiten cancelar el seguro una vez alcanzado el 20% del capital, lo que puede suponer un ahorro adicional a largo plazo.
El pago mensual de la hipoteca suele constar de cuatro componentes: capital, intereses, impuestos y seguro. El capital es el dinero prestado, es decir, la cantidad financiada. Los intereses son lo que te cobra el prestamista por prestarte el dinero con el que compraste la casa. Los impuestos son lo que usted paga en concepto de impuestos sobre la propiedad a su ciudad/municipio local y, a veces, al condado. El seguro es lo que usted paga para asegurar su vivienda contra daños, como incendios o catástrofes naturales. En el caso de los préstamos convencionales, dependiendo de las condiciones del préstamo, si el pago inicial es inferior al 20%, el seguro hipotecario (MI) también se incluirá en el pago mensual hasta que se alcance el umbral del 20% de capital propio. Si su préstamo requiere un seguro hipotecario, deberá prestar atención al capital de su vivienda para saber cuándo ha alcanzado el umbral del 20% del préstamo sobre el valor de la vivienda y así poder solicitar la cancelación del pago del seguro hipotecario.
Muchos prestamistas ayudan a los prestatarios a crear una cuenta de depósito en garantía independiente para pagar los impuestos y seguros estimados. Esto evita que los prestatarios tengan que acordarse de pagar los impuestos sobre bienes inmuebles y las primas del seguro de vivienda. Dado que la cantidad es estimada, los prestatarios pueden ser facturados si hay un déficit. Este importe se ajustará normalmente a lo largo de la vida del préstamo.
La cuota mensual de una hipoteca se compone de los siguientes elementos:
