Fuente: https://wealthsolutionsreport.com/2022/07/14/heas-an-alternative-to-home-refinancing/
Los clientes que no pueden refinanciar por la subida de los tipos de interés hipotecarios y la inflación tienen una solución: los acuerdos sobre el valor de la vivienda
Cuando la Reserva Federal subió los tipos de interés en medio punto en mayo, fue la mayor subida en más de 20 años. Luego llegó junio, y los responsables políticos volvieron a subir los tipos, sólo que esta vez en 75 puntos básicos. Con el último dato del IPC, la mayoría espera una subida de al menos esa cantidad la próxima vez.
Aunque estos movimientos pueden ser una buena política monetaria -es evidente que la inflación es un problema-, crean otro punto de presión para los propietarios de viviendas que se sienten presionados por el estrés financiero relacionado con la pandemia. De hecho, como se espera que los tipos sigan subiendo en los próximos meses, la ventana de refinanciación se está cerrando rápidamente para los propietarios de viviendas.
El tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años se sitúa en torno al 5,75%, lo que supone un aumento de tres puntos desde principios del año pasado. Ese tipo, por supuesto, es solo para prestatarios altamente cualificados.
Cualquier otro pagará mucho más. Un movimiento rápido como este tiene enormes implicaciones para los propietarios de viviendas que ahorran para la jubilación y que quieren poder respirar un poco más tranquilos poniendo sus finanzas en buena forma.
Acuerdos sobre el valor de la vivienda (HEA)
En abril, los estadounidenses disponían de casi 27 billones de dólares de capital inmobiliario. A lo largo del año, muchos aprovecharon la opción de refinanciación en efectivo cuando los tipos de interés aún eran bajos.
Sin embargo, con la subida de los tipos de interés, la refinanciación es menos atractiva. Y para los que ya tienen problemas financieros y esperan reducir sus pagos, pronto podría ser casi imposible. Para gente como ésta, los acuerdos sobre el valor de la vivienda (HEA), también conocidos como inversiones sobre el valor de la vivienda (HEI), son una alternativa.
Un HEA no es un préstamo ni un instrumento de deuda. Se trata más bien de un acuerdo entre un inversor institucional y un propietario de vivienda, en el que el primero proporciona al segundo un pago a tanto alzado por una participación en su propiedad.
El propietario de la vivienda puede entonces utilizar el dinero en efectivo para pagar otras deudas, lo que le permitirá aumentar su puntuación FICO y, con el tiempo, le permitirá optar a tipos de refinanciación más favorables. Después de un periodo predeterminado, ambas partes pueden prorrogar el acuerdo, y el propietario de la vivienda puede volver a comprar la participación en el capital a través de una refinanciación, con dinero en efectivo o vendiendo la propiedad y dividiendo los ingresos en consecuencia.
Ayudar a los clientes
A menudo, la cobertura mediática del sector tiende a centrarse en las empresas que gestionan miles de millones o en los clientes con millones para invertir. Pero la realidad es que la inmensa mayoría de los estadounidenses tienen muchos menos recursos pero siguen trabajando con un asesor financiero.
Por lo tanto, aunque los HEAs no van a ser una buena opción para todo el mundo (¿qué producto financiero lo es?), algunos asesores financieros y sus clientes deberían tomarse el tiempo de aprender más sobre ellos. De hecho, la mayoría de los inversores no están preocupados por consideraciones elevadas, a veces nebulosas, como la creación de un legado. Sus preocupaciones son más básicas, como poder pagar las deudas o invertir lo suficiente cada mes para jubilarse algún día.
Considere los riesgos
Aun así, las HEA no son una solución infalible para los clientes que necesitan una inyección de dinero para aliviar sus problemas financieros.
Un colapso del mercado de la vivienda, como el de 2008, podría afectar negativamente a los valores y dejar a los propietarios bajo el agua. Si el plazo de la HEA expira durante un periodo como ese, el propietario de la vivienda no podrá recaudar lo suficiente a través de los ingresos de la venta para cubrir la hipoteca y reembolsar la participación de la HEA (aunque el cliente y los inversores de la HEA podrán explorar otras opciones de salida que no sean la venta de la propiedad).
El aumento de los tipos de interés formará parte del panorama económico en el futuro, limitando las opciones de acceso al capital de propietarios y clientes. Al mismo tiempo, las políticas crediticias de los prestamistas son cada vez más restrictivas. Sin embargo, los clientes con puntuaciones de crédito comprometidas y una elevada relación deuda-ingresos tienen opciones.
Ashley Bete es un veterano de 20 años en la industria de la tecnología financiera. Es fundador y director general de Leapuna empresa de inversión inmobiliaria fintech que busca transformar el mercado de la financiación de viviendas y empoderar a las comunidades históricamente desatendidas para ayudar a cerrar la brecha de la riqueza.
