Según la Reserva Federal, en el tercer trimestre de 2022 los propietarios estadounidenses dispondrán de 29,5 billones de dólares de capital inmobiliario. Se mire por donde se mire, es mucho dinero.
Históricamente, los propietarios astutos han utilizado el capital de sus viviendas para reforzar su bienestar económico y crear riqueza. Sin embargo, poner a trabajar el capital inmobiliario es una ventaja cada vez más inaccesible para un número creciente de propietarios.
El mantra para determinar el valor de una vivienda es "ubicación, ubicación, ubicación", pero cuando se trata de aprovechar ese valor, todo son números. El impacto de las bajas calificaciones crediticias, los elevados niveles de endeudamiento y la subida de los tipos hipotecarios han limitado el alcance de este dinámico motor de riqueza.
Ampliar los mecanismos para aprovechar el capital inmobiliario es clave para fortalecer nuestras comunidades y garantizar resultados más equitativos. Los asesores financieros que atienden a clientes que tienen una parte considerable de su patrimonio en una vivienda habitual deberían examinar más detenidamente las opciones de que disponen los propietarios para ayudarles a elaborar un plan financiero sostenible.
Estos son los retos que los asesores deben tener en cuenta a la hora de recomendar estas soluciones a sus clientes:
Hipoteca inversa
Para los propietarios de viviendas de edad avanzada próximos a la jubilación o en edad de jubilarse, una hipoteca inversa podría ser una opción viable si viven en sus casas y tienen al menos 62 años.
Hay tres tipos de este producto, por lo que existe cierta flexibilidad. Todos ellos son productos fuertemente regulados y exigirán que los propietarios completen un asesoramiento financiero para determinar si es la opción adecuada para su situación financiera.
Para los clientes que no tengan más deudas que una hipoteca existente -los ingresos de una hipoteca inversa sólo pueden utilizarse para pagar la hipoteca-, ésta podría ser una opción si no hay familiares interesados en heredar la propiedad. Al no existir un calendario de pagos, los ingresos en efectivo -distribuidos en forma de capital, línea de crédito o pago mensual- pueden reembolsarse en cualquier momento, lo que proporciona flexibilidad a la hora de gestionar la tesorería y los gastos.
Sin embargo, el importe devenga intereses, por lo que el saldo aumenta con el tiempo, a diferencia de una hipoteca tradicional, que disminuye con cada pago.
Refinanciación en efectivo
La opción de refinanciación en efectivo es ideal cuando el valor de la vivienda sube y los tipos de interés bajan. Al ocurrir lo contrario, no es una opción viable para muchos propietarios de viviendas hoy en día, especialmente aquellos que buscan reducir los pagos de la deuda.
Sin embargo, los propietarios que insistan en seguir esta opción deben entenderlo:
El valor actual de la vivienda debe ser superior al importe de la hipoteca.
Esto se considera un nuevo préstamo, por lo que los pagos de la hipoteca se reinician desde cero.
Los gastos de cierre suelen formar parte de las opciones de financiación al contado.
Además, el propietario debe cumplir los criterios de cualificación de tener una puntuación de crédito y una relación deuda-ingresos aceptable para el prestamista, además de al menos un 20% de capital inmobiliario.
Francamente, esta no es una gran opción para la mayoría de los propietarios de viviendas hoy en día.
Línea de crédito sobre el capital de la vivienda y préstamos sobre el capital de la vivienda
La media nacional actual para una hipoteca fija a 30 años es del 6,37% y se espera que aumente, ya que la Reserva Federal ha señalado que seguirá subiendo los tipos para combatir la inflación. Esto hace que las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y los préstamos con garantía hipotecaria sean un reto.
Aunque los ingresos de HELOC pueden utilizarse para cualquier cosa, son una línea de crédito renovable y están sujetos a tipos de interés crecientes. Esto podría suponer añadir una nueva deuda para un cliente que intenta amortizar o consolidar préstamos.
Los préstamos sobre el valor de la vivienda son instrumentos de deuda a tipo fijo, por lo que el riesgo de que los pagos se disparen es menor. Sin embargo, con unos tipos de interés cada vez más altos, los propietarios de viviendas deben actuar con rapidez si este es el camino que les gustaría tomar.
Acuerdos sobre el valor de la vivienda (HEA)
Los acuerdos sobre el valor de la vivienda (HEA) -también conocidos como inversiones sobre el valor de la vivienda (HEI)-, relativamente nuevos en el mercado, no son préstamos. No hay plazo de amortización ni intereses. En su lugar, permiten a una organización o a un particular invertir en una parte del capital existente en la vivienda. El inversor proporciona un pago en efectivo en una suma global o un desembolso programado.
Esta opción puede ser factible para los clientes que tienen mal crédito o están luchando con los pagos de la hipoteca porque no hay restricciones sobre cómo se utiliza el pago de la HEA. Los fondos podrían utilizarse para mejorar la puntuación crediticia mediante el reembolso de deudas pendientes y permitir al propietario refinanciar la hipoteca actual a una con un tipo de interés más bajo.
Los HEA tienen una fecha de vencimiento -normalmente entre 10 y 30 años- en la que el propietario debe comprar la participación del inversor o plantearse la venta de la vivienda.
Aunque todas estas opciones están disponibles, no todas están al alcance de nuestros vecinos. La vivienda en propiedad sigue siendo el pilar central del Sueño Americano y una representación tangible del éxito. También puede ser un trampolín para la acumulación continua de riqueza.
Las empresas y plataformas dedicadas a cerrar la brecha patrimonial ofreciendo soluciones accesibles de acceso al capital inmobiliario, junto con las tecnologías, la experiencia y el apoyo para aumentar los medios financieros de sus clientes, pueden servir como la marea ascendente que levanta todos los barcos.
Ashley Bete es consejera delegada y directora de inversiones de Leap Analytic (https://www.leaphei.com/), una empresa fintech de inversión inmobiliaria que busca transformar el mercado de financiación de viviendas y empoderar a las comunidades históricamente desatendidas para ayudar a cerrar la brecha de riqueza.
