La Reserva Federal sigue subiendo los tipos de interés para frenar la inflación. Y aunque ha habido cierta respuesta positiva, es evidente que estas subidas no han sido suficientes. Todo apunta a una nueva subida de tipos en la reunión de la Reserva Federal de este mes, tras el aumento de 0,75 puntos porcentuales de noviembre.
La inflación y el aumento de los tipos de interés son un arma de doble filo para el mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, el coste de los productos de primera necesidad se ha disparado, mermando considerablemente los ahorros de los estadounidenses, y los tipos hipotecarios se acercan a máximos generacionales, con una hipoteca media a 30 años a tipo fijo muy por encima del 7%.
Eso pone en aprietos a los compradores de primera vivienda que persiguen el sueño americano.
¿Ha acabado la Reserva Federal con el sueño americano? No es tan sencillo.
Disminución del poder adquisitivo
No son sólo los tipos de interés más altos los que mantienen al margen a los compradores de primera vivienda, sino el aumento del coste de la vivienda.
Por ejemplo, en 2002, el precio medio de una vivienda unifamiliar era de 226.700 dólares. Veinte años después, debido a unos tipos de interés históricamente bajos, a la falta de oferta y al apetito aparentemente insaciable de los compradores, el precio medio de una casa similar era de 428.000 dólares.
Estos aumentos representan un salto del 88% con respecto a 2002, e igualmente impresionante, un aumento del 30% con respecto al precio del año anterior, de 329.000 dólares.
Además, con las hipotecas a 30 años alcanzando máximos de 20 años, el poder adquisitivo disminuye aún más rápido. Una hipoteca mensual sobre una vivienda de 300.000 dólares con un 20% de entrada al 3,5% representa un pago mensual de 1.078 dólares más impuestos y seguros. Con los tipos medios actuales, el pago mensual de esa misma vivienda costará a los propietarios 1.517 dólares al mes más impuestos y seguros, es decir, más de un 30% más.
Vendedores y prestamistas marginados
Los compradores se enfrentan a un shock de precios en la casa abierta y en el banco, lo que hace que los propietarios que esperan sacar provecho del valor de la vivienda busquen diferentes formas de capitalizar el aumento del valor de sus casas.
Los expertos del sector calculan que en Estados Unidos hay 9,9 billones de dólares de capital inmobiliario sin utilizar. Encontrar formas de poner este dinero en activo estimulará la economía y resolverá la falta de capital en el sistema debido al aumento de los tipos de interés. Pero sin alternativas a los préstamos e hipotecas tradicionales, todo ese capital inmobiliario queda sin explotar.
Soluciones a corto plazo
Para los compradores, las opciones son claras: esperar grandes descuentos y concesiones del vendedor o pagar más y esperar a refinanciar cuando bajen los tipos de interés. Francamente, ninguna de las dos opciones es atractiva.
Sin embargo, para los propietarios con problemas de liquidez, existen opciones para aprovechar el capital inmobiliario fuera del costoso sector hipotecario. Los acuerdos sobre el valor de la vivienda (HEA) permiten a los propietarios compartir una pequeña parte de las ventajas y desventajas de su propiedad con un inversor institucional a cambio de dinero en efectivo. Pueden utilizar estos fondos de la forma que deseen: pagar gastos médicos, amortizar otras deudas, crear una empresa, invertir en una nueva propiedad o simplemente pagar gastos básicos como la gasolina y la comida.
Las HEA no son préstamos. Los propietarios no tienen que hacer pagos mensuales y, cuando los tipos bajen en el futuro, pueden refinanciar su primera hipoteca, utilizando los ingresos para recomprar la participación en el capital vendida a través de un HEA durante este periodo de tipos de interés altos.
En este periodo de complejidad e incertidumbre financieras, los posibles compradores de vivienda y los actuales propietarios deben ser más creativos que en el pasado para alcanzar sus objetivos. Y aunque la Fed puede subir los tipos de interés para frenar la inflación, no puede acabar con el Sueño Americano.
